PIT od najmu za pośrednictwem platform internetowych w Polsce oraz obowiązki podatkowe w przypadku dochodów z najmu nieruchomości zagranicznych

Wynajem krótkoterminowy nieruchomości poprzez platformy internetowe staje się coraz popularniejszym sposobem zarabiania z uwagi na możliwość prostego dotarcia do potencjalnych najemców. O ile zawieranie umów staje się  łatwiejsze nie zawsze tak wygląda rozliczenie podatków z tego tytułu.

W tym kontekście należy zauważyć, że od 2023 r. dochody z najmu mogą być rozliczone albo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej albo jako tzw. najem prywatny. W tym drugim przypadku jedyną formą opodatkowania przychodów jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Najem za pośrednictwem platformy internetowej jako najem prywatny

Jak wynika z niedawno wydanej interpretacji[1] Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, wątpliwości podatników może budzić fakt, czy swoje dochody osiągane z tytułu najmu krótkotrwałego za pośrednictwem platformy internetowej powinni kwalifikować jako działalność gospodarcza czy najem prywatny.

Niniejsza interpretacja dotyczyła przypadku podatniczki, która nie prowadziła działalności gospodarczej. Podatniczka była właścicielką domu jednorodzinnego w miejscowości turystycznej, która w sezonie wiosenno-letnim planuje wynajmować część domu turystom poprzez platformę internetową. Pośrednik za świadczone usługi pobierał od właścicielkiprowizję, którą potrał z przekazywanego jej czynszu.

Podatniczka miała wątpliwości czy w związku z najmem za pośrednictwem platformy internetowej nie powinna założyć i opodatkowywać swoje dochody w ramach działalności gospodarczej.

Kluczowym wnioskiem organu skarbowego było uznanie, że w przypadku podatniczki nieprowadzącej działalności gospodarczej, najem krótkotrwały mieszkania stanowi źródło przychodów z najmu prywatnego.

Dyrektor KIS wskazał, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów m.in. pozarolniczą działalność gospodarczą i najem. Powołał się też na uchwałę NSA podjętą w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 1/21), w której wskazano, że to podatnik decyduje, czy powiązać wybrane składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Końcowo Dyrektor KIS wyjaśnił, że przychody podatniczki z najmu krótkoterminowego podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% dla kwot do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Natomiast przychód powstanie w momencie otrzymania środków pieniężnych za pośrednictwem platformy internetowej.

Opodatkowanie dochodów z najmu nieruchomości zagranicznych polskich rezydentów podatkowych

O ile jasne wydaje się, że najem nieruchomości położonej w Polsce generuje obowiązki podatkowe po stronie wynajmujących w Polsce, o tyle podatnicy często nie zdają sobie sprawy, że powinni w Polsce wykazać również swoje dochody z najmu zagranicznego i odprowadzić od nich podatek w Polsce.

Takie wnioski płyną m.in. z interpretacji[2] Dyrektora KIS dotyczącej przychodów osiąganych z wynajmu nieruchomości położonych w Portugalii przez podatniczkę będącą rezydentką podatkową w Polsce. Jak wskazano we wniosku podatniczka osiągała przychody z tytułu umowy o pracę w Polsce oraz z tytułu wynajmu długoterminowego w Polsce. Powyższe przychody są opodatkowane i wykazywane w zeznaniach rocznych Polsce.

Ponadto Wnioskodawczyni osiągała przychody z tytułu wynajmu krótkoterminowego nieruchomości położonych w Portugalii, od których podatniczka nie odprowadzała podatku w Polsce.

Jak wyjaśnił Dyrektor KIS od 1 stycznia 2021 r. Konwencja MLI zmieniła metodę unikania podwójnego opodatkowania z metody zwolnienia (wyłączenia z progresją) na metodę zaliczenia proporcjonalnego. W konsekwencji zgodnie z przepisami konwencji polsko-portugalskiej, uzyskany przychód z najmu nieruchomości położonych w Portugalii podlegał opodatkowaniu również w Polsce.

Z uwagi na powyższe podatniczka miała:

• obowiązek obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za każdy miesiąc i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego, oraz
• obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie PIT-28, w którym wykazane zostaną niniejsze przychody.

Podobnie Dyrektor KIS[3] rozstrzygnął również w zbliżonym stanie faktycznym, dotyczącym nieruchomości położonej w Hiszpanii. W tym wypadku, jak wyjaśnił DKIS zmiana umowy na skutek MLI ma zastosowanie do dochodów osiąganych od 1 stycznia 2023 r.

Zatem w świetle zmienionej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią, rozliczając przychody z najmu podatnik jest zobowiązany uwzględnić przychody z najmu uzyskane i opodatkowane w Hiszpanii w deklaracji PIT-28 za 2023 r. składanej do 30 kwietnia 2024 r.

Natomiast podatek zapłacony w Hiszpanii za 2023 r. podlega odliczeniu przy obliczaniu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w Polsce.

[1] Interpretacja indywidualna DKIS z 15 stycznia 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR).

[2] Interpretacja indywidualna DKIS z 27 grudnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.714.2023.2.MN)

[3] Interpretacja indywidualna DKIS z 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ)